Extinción de Condiminio en divorcio: Te ayudamos a conocer todo el trámite.

Cuando un matrimonio se divorcia y hay una vivienda a medias, la extinción de condominio suele ser la vía más directa para que uno de los dos se quede el inmueble. No hablamos de vender la casa a un tercero. Hablamos de disolver la copropiedad y adjudicarla a uno solo con una compensación económica al otro. Como solemos explicar en despacho, “la extinción del condominio no es una compraventa; es disolver la copropiedad y adjudicarla a uno solo”. En Tenerife es el día a día: notaría, escritura, liquidación de impuestos y Registro de la Propiedad.

Qué es la extinción de condominio en divorcio y cuándo se aplica

La extinción de condominio es un negocio jurídico por el que los cotitulares de una vivienda dejan de serlo y uno pasa a ser propietario al 100 %. En divorcio encaja cuando el objetivo es claro: “uno se queda la vivienda y compensa al otro”.
Es una solución limpia si hay acuerdo y encaja con el reparto global del divorcio.

¿Cuándo tiene sentido la extinción de condominio en un divorcio?

En algunas de las siguientes situaciones:

• Cuando hay acuerdo sobre quién se queda la vivienda y por cuánto.
• Si se puede documentar en convenio regulador o, si ya existe sentencia, mediante escritura pública específica.
• Siempre que la parte adjudicataria dispone de liquidez o puede financiarla con hipoteca. Como resumimos a los clientes: “la extinción resuelve la copropiedad y la hipoteca aporta el dinero de la compensación”.

¿Cuándo se deberían valorar alternativas a la extinción de condominio en caso de un divorcio?

• Cuando no hay acuerdo de precio o de quién se la queda.
• El el caso en el que existen cargas complejas o varios inmuebles que obligan a un plan de liquidación más amplio.

Diferencias con compraventa y con liquidación de gananciales

La confusión habitual es equiparar extinción de condominio con compraventa. No es lo mismo. En extinción no se vende el 100 % del inmueble; se adjudica la parte del otro y la comunidad desaparece.

Idea clave que trasladamos siempre: “el ahorro real viene de cambiar ITP por AJD”. En la práctica, AJD suele ser inferior a ITP, aunque el tipo concreto depende de cada comunidad autónoma. En Tenerife (en concreto, en Canarias) el tipo de AJD aplicable deberá confirmarse en el momento de la firma«.

¿Cómo hacer una extinción de condominio? Los requisitos y pasos a seguir: acuerdo, escritura y registro

Lo habitual en estos casos es seguir este orden (o al menos tener en cuenta estos aspectos) que listamos aquí:

Valoración de la vivienda
Puede usarse tasación, valor de referencia catastral o precio pactado con lógica de mercado. Si hay hipoteca, el banco puede pedir tasación actualizada.

Cálculo de la compensación
Se parte de la mitad del valor neto. Valor neto significa valor de la vivienda menos la deuda pendiente que afecte al bien.

Convenio regulador o acuerdo privado
En divorcio amistoso lo incluimos en el convenio. Si ya hay sentencia, bastará un acuerdo privado que luego se eleva a público en notaría.

Borrador de escritura en notaría
La notaría prepara la escritura de extinción de condominio y adjudicación. Si hay financiación, se firma también la hipoteca en el mismo acto o en acto inmediato.

Liquidación de impuestos
Se liquida AJD y, en su caso, se revisa plusvalía municipal.
Sobre el IRPF conviene realizar una revisión personalizada.

Inscripción en el Registro de la Propiedad
La finca pasa a nombre del adjudicatario al 100%. Si hay hipoteca nueva o novación, también se inscribe.

Relación con el banco
Si existía hipoteca conjunta, la salida del cotitular no se presume. Hay que novar el préstamo o firmar uno nuevo.

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Documentación y cálculo de la compensación en una extinción de condominio

Documentación típica en condominios y divorcios:

• DNI o NIE y estado civil actualizado.
  
• Título de propiedad y nota simple reciente.
  
• Recibos de IBI, certificación de deuda si hay hipoteca.
  
• Tasación o referencia de valor acordada.
  
• Convenio regulador o sentencia de divorcio, si aplica.
  

Para el cálculo base sin hipoteca:

A modo de ejemplo este sería un cálculo de referencia

• Vivienda valorada en 200.000 euros.
  
• Cada uno tiene el 50 %.
  
• Compensación lógica: 100.000 euros.

Cálculo con hipoteca pendiente:

Así sería en este otro escenario en el que ante el divorcio existe una vivienda con una hipoteca pendiente de cancelar:

• Vivienda 240.000 euros. Hipoteca pendiente 60.000 euros.
  
• Valor neto: 240.000 menos 60.000 igual a 180.000 euros.
  
• Mitad del valor neto: 90.000 euros.
  
• Si quien se queda asume la mitad de la deuda, esa asunción forma parte del equilibrio. El ajuste concreto se refleja en la escritura para que la compensación sea justa y transparente.

En nuestra experiencia, Pedimos siempre certificado bancario de deuda a fecha de firma y en el borrador dejamos claro qué parte de la deuda se asume y cómo afecta a la compensación.

Fiscalidad ante un condominio: AJD, ITP y Base Imponible

En extinción de condominio se liquida AJD (Actos Jurídicos Documentados). Los tipos de AJD varían por comunidad autónoma. Los rangos orientativos que manejamos en práctica son 0,5 a 1,5 por ciento, pero el tipo vigente en Tenerife (Canarias) debe comprobarse antes de firmar, aunque a fecha del presente artículo, , el Tipo de AJD en Canarias (documentos notariales): 0,75 %. Es el tipo general vigente para primeras copias de escrituras sujetas a AJD en Canarias, fijado en el art. 36 del Texto Refundido canario de tributos cedidos.

En compraventa tradicional de vivienda usada se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), con tipos que en muchas comunidades están entre 6 y 10 por ciento. En Euskadi por ejemplo, el tipo es menor, alrededor del 3%, dato útil para comparativas, aunque fuera de Canarias.

Base de Actos Jurídicos Documentados (AJD):

 La práctica común es tributar sobre el valor declarado en la operación que refleja la adjudicación de la parte del otro. En la escritura lo dejamos sin ambigüedades para evitar incidencias futuras. Si el valor de referencia catastral supera lo declarado, revisamos el encaje.

Otros costes formales que se deben tener en cuenta:

 Notaría, Registro de la Propiedad y, si hay hipoteca, gestoría. “No te olvides de notaría y registro; con hipoteca entra también la gestoría”.
No son impuestos, pero cuentan en el total de los gastos a tener en cuenta.

IRPF del que recibe o paga la compensación en casos de extinción de condominio

El IRPF merece una revisión específica. Puede haber impacto para el cónyuge que recibe la compensación si se considera alteración patrimonial.
El tratamiento concreto depende del caso y de la interpretación aplicable en el momento de la firma.
Nuestra recomendación es constante: “el IRPF depende del caso y conviene verlo con un fiscalista antes de firmar”.
Si el supuesto incluye vivienda habitual y determinadas circunstancias, el análisis puede variar. Cuando hay dudas técnicas, lo documentamos y dejamos constancia de que el criterio fiscal está pendiente de confirmación.

Plusvalía municipal: cuándo no procede y cómo actuar si hay minusvalía

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno. En extinciones y adjudicaciones entre cotitulares hay escenarios de no sujeción. Si el valor de transmisión es inferior al de adquisición, puede haber minusvalía y el cobro no procede. Lo que vemos con frecuencia es que llega la carta de pago y se abona por inercia. Nuestro consejo es sencillo: comprobar. “Si hay minusvalía, la plusvalía municipal se puede pelear; no pagues por inercia”.

En Tenerife es habitual gestionar estos trámites ante los ayuntamientos de Santa Cruz de Tenerife o San Cristóbal de La Laguna, según dónde radique la finca. Pedimos siempre justificantes de valores y fechas para sustentar la posición.

Hipoteca: salida de cotitular y novación

Si la vivienda tiene hipoteca, la extinción de condominio no borra por sí sola al cotitular del préstamo. Hay dos caminos:

• Novación con el banco para que solo quede el adjudicatario. El banco reevalúa ingresos, estabilidad y tasación.
  
• Nueva hipoteca a nombre del adjudicatario, con la que se cancela la anterior y se paga la compensación.
  

La clave es coordinar banco y notaría. Si la entidad no acepta la salida del cotitular, insistimos en no firmar extinción sin una solución bancaria cerrada, porque se puede quedar un propietario único con una deuda que sigue siendo de dos.

Costes reales ante una Extinción de Condominio por divorcio en Tenerife

• AJD sobre la operación. Tipo vigente en Tenerife (o Canarias).
  
• Notaría por la escritura de extinción y, si procede, por la hipoteca.
  
• Registro de la Propiedad por la inscripción de la adjudicación y, si procede, de la hipoteca.
  
• Gestoría si hay financiación.
  
• Tasación si el banco la exige.
  
• Aranceles de cancelación registral si se cancela hipoteca previa.

Algunos ejemplos de casos prácticos y reales con números

Caso A. Sin hipoteca, acuerdo claro

• Vivienda en La Laguna valorada en 200.000 euros.
  
• Adjudicatario compensa 100.000 euros al otro.
  
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) (0,75 % sobre 100.000 €): 750 €
  
• Costes formales: notaría y registro.
  
• Revisión de plusvalía municipal por si hubiera minusvalía.
  
• Revisión de IRPF del compensado.

Caso B. Con hipoteca y asunción de deuda:

• Piso en Santa Cruz de Tenerife valorado en 240.000 euros. Deuda pendiente 60.000 euros.
  
• Valor neto 180.000. Mitad 90.000 euros.
  
• El adjudicatario asume 30.000 euros de deuda que correspondían al otro y paga 60.000 euros en metálico para equilibrar.
  
• AJD: base de la operación tal como se configure en escritura, multiplicada por el tipo.
  

Caso C. Valor por debajo del de compra

• Vivienda en Adeje. Valor actual inferior al de adquisición.
  
• Extinción con adjudicación a uno.
  
• Revisamos plusvalía municipal por posible no sujeción.
  
• IRPF a estudio. Si hay pérdida para el que transmite su parte, se analiza la tributación con detalle.
  

Errores habituales ante la Extinción de un Condominio en casos de divorcio y cómo evitarlos

• Firmar la extinción sin solución bancaria cerrada. Resultado: propietario único con deuda a dos.
  
• No documentar bien el cálculo de compensación y la asunción de deuda. Luego llegan discrepancias con Hacienda.
  
• Declarar valores sin revisar el valor de referencia.
  
• Pagar plusvalía sin comprobar si hay minusvalía o no sujeción posible.
  
• Olvidar la inscripción registral. La seguridad jurídica la da el Registro.

¿Estás pensando en iniciar este trámite con un abogado experto?

Te dejamos esta mini guía de pasos imprescindibles a seguir para tramitar con la mayor seguridad posible todos los pasos.

Si el caso es amistoso y la documentación fluye, el avance es ágil. Si hay tasación, novación y revisión fiscal, el calendario se alarga. Lo importante es no saltarse pasos.

Preguntas frecuentes sobre la Extinción del Condominio en situacion de separación o divorcio.

¿Qué es exactamente la extinción de condominio en divorcio y cuándo compensa?

Es la disolución de la copropiedad y adjudicación a uno. Compensa si hay acuerdo y el objetivo es que uno se quede la vivienda.

¿Se paga ITP o AJD y sobre qué base en una extinción de condominio en divorcios?

En extinción se paga AJD. El tipo depende de la comunidad autónoma. La base se configura según la operación reflejada en escritura. En Tenerife el tipo aplicable se confirma antes de firmar.

¿Qué pasa con la hipoteca y cómo sale el otro titular?

Con novación o con una hipoteca nueva. El banco debe aceptarlo. No se presume.

¿Quién paga notaría y registro?

Se puede pactar. Si no se acuerda otra cosa, lo razonable es que los gastos de adjudicación los asuma quien se queda la vivienda. Lo dejamos por escrito.

¿Hay plusvalía municipal en una extinción de condominio?

Depende del caso. Si no hay incremento real o se trata de un supuesto no sujeto, puede no devengarse. Si hay minusvalía, conviene impugnar el cobro.

¿Esto es lo mismo que liquidar la sociedad de gananciales?

No. La extinción de condominio resuelve la copropiedad de un bien concreto. La liquidación de gananciales reparte el conjunto del patrimonio ganancial.

En conclusión, la extinción de condominio es la herramienta más directa para cerrar la etapa de la vivienda compartida tras el divorcio cuando uno quiere conservarla. Funciona porque disuelve la copropiedad, ordena la adjudicación y dirige el coste fiscal hacia AJD, que en la práctica suele ser más ligero que ITP. Para que salga bien hay tres claves: un acuerdo claro, una escritura bien planteada y una coordinación seria con el banco si hay hipoteca. El resto es método: revisar plusvalía, confirmar IRPF y registrar sin dejar cabos sueltos.
Si necesitas que este tipo de asuntos lo llevemos por ti en Tenerife con la ayuda de nuestros abogados, es un tipo de situación en la que estamos especializados dentro de nuestra área de práctica del Derecho de Familia.

* Aviso Profesional: Este texto es informativo y no sustituye un asesoramiento personalizado.
Tipos impositivos y criterios fiscales pueden cambiar. En Tenerife o Canarias conviene confirmar el tipo de AJD vigente en el momento de la firma.